逍遥流浪楼市这项新政会是带你回到正轨的发动机

流浪楼市,这项新政会是带你回到正轨的发动机吗?

当太阳极速衰老膨胀,地球和人类面临被吞没、被毁灭的灭顶之灾时,中国人大胆地提出带着我们的地球逃跑来自救,建造上万台行星发动机,开启长达2500年的宇宙流浪之旅,都好过束手待毙,因为流浪至少还有希望。

逃跑路线偏离轨道,大量发动机停机,地球只剩下不到七天寿命,就连高智商集中营的联合政府都喊话人们回家和家人“死在一起”。但世界各地的救济队最终还是选择回去一起撞针,因为至少还有一丝希望。

现在的中国楼市,未尝不是已偏离轨道?如果不采取措施自救,我们的楼市也将很快面临灭顶之灾!

流浪楼市,你的行星发动机又是什么呢?是房住不炒,是限购限贷,也是租赁税,是二手房交易政策。

最近,楼市又一发动机行将重启,为房地产走向正轨添加助力,这个发动机名叫“取消公摊”。

取消公摊引全国热议 2月18日,住房和城乡建设部官方站发布《关于 城乡给水工程项目规范 等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,在这38项强制性工程建设规范中,有一份《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部份2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

终究,近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”的现象有望终结。

而且,好像是购房者赢了!

原来买100平米房子得到70平,现在买100平米就得到100平米,看起来是购房者赢了,但是倒推过来想一下,假定原来用300万买到套内使用面积70平米的房子,现在用300万能买到实际100平米的房子吗?

恐怕只有做梦才有这么好的事儿!

所以,取消公摊面积,购房者需要手之舞之、足之蹈之吗?取消公摊的最大受益者究竟是谁,对楼市影响几何?

公摊面积,或许比你料想更可恶 提到公摊面积,每个购房者都巴不得咬牙切齿:花了100平米的钱,却只能买到70平米的房子!黑心开发商“吃”掉了我辛辛苦苦挣来的几十万,简直没有天理!

但谁又不是一边咒骂,一边挤破头的交钱呢?在我国,几近去哪里买房都逃不掉公摊面积的魔爪,改变不了只能接受。

我国买房按建筑面积计价由来已久,建筑面积=包括套内面积+公摊面积。

套内面积的全称叫做套内建筑面积,注意,并不是“套内使用面积”。两个字的差别,面积却能差很大。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积3部分组成,其中套内使用面积包含套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室等空间面积的总和,也就是我们理解意义上的“套内面积”。

所以即使是按照套内建筑面积计算,也并不是业主拿尺子就能丈量出来的房间面积。

公摊面积全称公摊建筑面积,也叫公用建筑面积。是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部份的建筑面积。

需要注意的是,公摊面积也并不是只有我们理解的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅等用地面积,还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。

现在多数地区的物业费、取暖费都是依照建筑面积收费,但是公共区域根本没有取暖设施,这是明显的多征情形!包括现在的精装修标准,基本也都会以建筑面积计算,但是房屋的精装修也是不可能装修到公摊部份,但是“所有楼盘都是这样的”,购房者也只能被迫接受这种不公平。

“公摊面积”更大的隐患在于给了开发商“暗箱操作”的空间。

举个简单的例子,最近大家应该都被电梯里“找工作,上BOSS直聘”“婚纱照,上铂爵旅拍”等各种噪音广告吵得不厌其烦,很多人不知道,这些电梯广告的收入应当属于业主共有的;永州市祁阳县某楼盘还出现开发商侵占公摊面积和消防通道,搭建庭院出售的恶劣行为,这不仅侵犯了业主的合法权益,而且违背消防法相关规定。

如果业主事前不了解公摊面积具体范围和业主合法权益具体内容,不但无法守护自己的利益,乃至连自己的权益受到侵犯都不知道!而且现实是,大部分业主确实是对以上内容一无所知,才会出现开发商利用公摊面积违规操作的情况。

关于公摊面积,我国至今没有明确的法律法规加以束缚,也没有统一的标准规范,开发商会利用购房者对公摊面积的不知情,有意增大购房者应承当的公摊建筑面积。

还有一种情况是,同一小区不同位置甚至不同户型的公摊面积也可能是不一样的,开发商也可以利用这个公摊差去私自调理,对购房者实行面积欺诈,损害与侵犯购房者利益。而购房者即使感觉到分摊的公共建筑面积与实际不太符合,由于难以自行测量,没有证据,只能不了了之。

随着商品房价格攀升,房子越盖越高,购房者买房过程中需要承担的公摊面积也愈来愈大,在开发商的助推下,甚至出现公摊面积超50%的楼盘。2010年,山东高密某楼盘公摊系数就超过了52%,让购房者很受伤!

这种愤怒终于在2018年的“楼市维权纪年”到达井喷,导火索是一篇《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》的文章刷屏。新华社对此发表评论并专门发表调查文章,站在人民群众立场上痛斥“公摊面积7大乱象”。

取消公摊,并没有想象的那么好 虽然很多人并没有彻底了解公摊面积背后的“猫腻”,但是显而易见的危害就已让人叫苦不迭,所以取消公摊理论上来讲应该是一项大快人心的好消息!

但是当“告别公摊”的亢奋冷静两天之后,慢慢开始有人发现,取消公摊也不过如此。

1 公摊面积不可能取消。

从上文罗列的公摊面积内容来看,那些公用面积如电梯井、楼体、物业房等都是生活必不可少,不可能取消掉的,这些也确切是公共服务设施,如果说为公共服务收费,无可厚非。

你想要享受城市便利的公共交通,生活在文明美丽的环境里,却不愿意为公共事业交税纳税,这明显是不可能的。

2 取消公摊可能助推房价。

开发商在拍地的时候,地价一旦肯定,要保证原来的利润,在此处失去的,肯定是要从彼处找回来才能保证守恒。

去超市买核桃,有带皮的和不带皮的两种选择,带皮核桃15元一斤,不带皮的核桃30元一斤。你觉得带皮核桃多算了重量,但去了皮之后不但没有便宜,反而更贵。

公摊面积就像那层“核桃皮”,你觉得你花钱买了不能吃的皮,那末去掉皮以后,房价可能会更贵!

这样可怕的结果,想都不敢想!

3 套内计价警惕小区品质打折。

且不说文件中,“套内交易”与“套内计价”还有多远的距离,即使是套内计价,购房者在买房的时候也要多往前想两步。

开发商在拍地的时候,地块容积率就是确定的,一般开发商为了盈利,都会在地块上将容积率做满,所以建筑面积也是早就肯定了的。

所以在位置、品质、价格差不多的两个小区,为了竞争,肯定会有一方尽量做大套内使用面积,这样同样的总价就能买到更大使用面积的房子,但结果就是公共面积不断受到紧缩。

在公摊面积单独收费的今天,尚且会出现类似融创象湖壹号“大堂缩水”的卑劣事件,如果让开发商无底线的紧缩公摊面积,难保会出现更多“楼梯缩水”“走廊缩水”事件,到时候“单行道楼梯”或许将会成为新名词。

4

取消公摊,购房者并不能占到便宜。

假定原来用100万买100平米的房子,实际得到的只是70平米,也就是说,原来市场上名义房价是1万元/平米,实际房价是1.43万元/平米左右。

取消公摊计费后,公摊面积还在,原来名义上130平米的房子变成了100平米,想要买实际100平米的房子,还是需要付出原来名义上130平米房子的价钱,也就是130万。

所以,取消公摊,买房总价并没有多大变化。

5 取消公摊,是市场规范化的进步。

尽管取消公摊,对开发商和购房者来说,并没有带来特别大的利益出让,但不可否认的是,这项举措如果实施,也会使房地产市场向好发展。

其中,虽受益不大,但逐渐得到公平的就是购房者。

100平米房子按100平米计算,70平米房子按70平米单价出售,少了弯弯绕,就减少了开发商不正当操作的可能。交易和价格更加是广告疯子乔治路易斯说的透明,对处于信息劣势的购房者来讲,省心很多。

而且,70平米的房子取暖费、物业费就按照70平米计算,不用多交30平米的“公摊服务费”,也是一项具有实际意义的利好。

国外规范成熟的房地产市场,几近全部采取套内面积计价方式,我国房地产市场此举,也意味着市场逐步走向成熟。

在取消公摊面积这事儿上,很多人都说,重庆走在了其他城市的前面,我们应该向重庆学习。

但是就像我们分析的那样,重庆并没有由于“按套内计价”,购房者拿一样的钱就能买到更大的房子,实际支付的购房款跟我们并没有差别。

写在最后 目前,这1文件还处于征求意见稿阶段,距离正式文件通过和落地实行,还有很大的不确定性和时间差。

实际上,我们的公摊面积历史悠久,想要取消,需要斟酌的主体就很多。比如二手房市场的交易定价,如何界定取消前后的房价?取消了公摊面积,类似于取暖费这些居住成本真的就会下落,又将如何调整?乃至,取消公摊,是否也是为房地产税清路障呢?

不管怎么说,这都代表了我国房地产市场在逐步走向成熟完善,这是个好现象。

虽然任重道远,但是

希望,是这个时代像钻石一样珍贵的东西。

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